央企地产取舍之间
图片来源：稿定素材今年房企半年报中，还能稳住底盘、成色较足的，国央企占了半壁江山。据统计，上半年最赚钱的房企中，华润置地、中海地产、保利发展排在前三，净利润超过100亿元。但也有追不上同行，深陷经营泥潭的央企：中粮集团旗下的地产平台大悦城就是其中之一。2022年，大悦城亏损接近30亿元。今年上半年似乎也没能扭转颓势，归母净利润仅有5075.4万，同比减少了40.92%。这两个月来，大悦城连续挂牌两个项目公司股权，资产涉及京沪两地价值超80亿元的写字楼和公寓。·7月28日，大悦城在上海产权交易所出售上海鹏利置业发展有限公司100%股权，起价41.42亿元。鹏利主要持有上海陆家嘴中粮海景壹号项目三栋高端酒店服务公寓，项目隔壁就是著名的上海中心和汤臣一品。·8月31日，大悦城地产再出售北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，起价42.56亿元。昆庭公司持有北京北二环内的中粮置地广场项目，该项目从竣工投入使用才过了五年，大悦城就要打包卖出。看上去，大悦城急着卖子“补血”。但神奇的是，大悦城左手还没要到钱，右手又花了近12亿元，买下上海北外滩核心宅地。这其中，有哪些考量？前景不明朗的标的对于上述公司遭遇抛弃的原因，外界主要有以下几揣测：不够理想的经营业绩，以及不明朗行业现状。先看北京中粮置地广场，上半年出租率为88%，跑赢当地平均水平，但并不意味着可以高枕无忧。近三年来，北京中粮置地广场录得租金收入分别为1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元，呈下滑趋势；利润也在摊薄，其经营主体北京昆庭资产管理有限公司去盈利仅有605万。从大环境来看，北京写字楼近年持续承压。第一太平戴维斯的数据显示，2023年第二季度北京全市办公楼空置率为18.3%，创下近13年来新高，吸纳量已连续三季度为负。空置率波动上行、租金让利等方面使得持有成本变高，或许会让大悦城感到焦虑。辉盛阁的经营主体鹏利置业也面临盈利难题。去年鹏利营收下降6.78%至2.36亿元，经营成本却提升了5.77%至1.1亿元，最后，鹏利还亏损接近1个亿元。另外，有分析认为，鹏利辉盛阁公寓属于酒店式公寓项目，主要以收取租金为主，资金回流时间较长。今年中期报告也显示，大悦城手头可动用现金流较年初减少了33%，现金短债比从1.85降至1.76。行业前景并未明朗之时，现金流就是生命线，卖出去也是情理之中。转身继续加码上海滩在今年中报业绩会上，大悦城提到，出售北京、上海两地的公寓和写字楼是“盘活存量、优化资源配置”的举措。在大悦城眼里，要把钱花在刀刃上，好的项目还值得花钱去“造”。上述两大项目还没见着接盘侠，9月5日，大悦城花12亿元收购了上海耀耀禄建设全部股权及债权。耀耀禄建设拥有位于上海北外滩街道历史保护区中的116街坊地块，资产估值50.83亿元，竞得楼面价达到9.44万元/平。大悦城欲将其打造成和前述中粮海景壹号一样定位的“壹号系”高端产品，不同的是，116街坊地块只有1栋纯住宅和百余套别墅。该住宅地块虽然金贵，但开发起来并非易事。该地块内含历史建筑保护更新规模约2.8万平方米，约占规划建面60%，出让条件中，要求开发商在保护历史建筑、绿地面积以及保持原有原有巷弄格局和空间尺度，采取肌理保护机制进行开发。也许是看到了项目的操盘难度，耀耀禄建设拿地后不到两个月，就开始寻找接盘方。大悦城拿下该地块后，除了要考虑“精耕细作”带来的时间和金钱成本，还要承担耀耀禄建设现有负债合计39.22亿元。央企打工仔 被少数股东分走9成利润翻阅这几年的财报可见，重组后大悦城连续几年经营疲软，2022年甚至出现了亏损情况。今年上半年财报虽然扭亏，但经营指标仍不算理想，期内营收143.1亿元、归母净利润5075.4万元，分别同比下降4.6%、40.92%。即使大悦城侧重发力的购物中心这类投资物业及相关服务营收、毛利水平齐齐回涨，也仍敌不过主营大头的销售业务拉了后腿。期内，销售型业务收入为104.89亿元，受结算周期变动的影响，同比下降13.98%，该业务毛利率下降了15.42个百分点至16.2%。资产计提减值、对合联营投资损失、费用升高，也一同拉低了盈利表现。值得注意的是，在利润分配中，多数股东并没有得到实惠。中报显示，大悦城少数股东实现损益4.9亿，同比上升了11%，占净利润的比重约91%，而归属母公司的净利润只有0.51亿，同比大幅减少40.9%。辛苦打工，钱都流进了别人的口袋的现象已经不是第一次出现。大悦城曾给出的解释是，公司平台费用、对非并表企业投资收益，会影响归母净利润，但不会影响少数股东损益。少数股东损益只会受到合并层面上项目的股权结构、费用、收益影响。有机构分析，少数股东吃肉一个重要的原因或是大悦城在结算项目权益比偏低。还有一种更夸张的猜想：在合作项目中，大悦城股权占比高的项目亏损得厉害，而股权占比低的项目反而盈利。眼看经营效益持续下探，大悦城自然不想自砸央企的牌子。如果上述这两笔资产能够顺利处置产生盈余，也会对大悦城下半年利润产生正向贡献，拼凑出更好看的业绩。说不定，还能弥补一下现金流，继续在高能级城市拿地。
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